オープンスペース

【NO.203】「オープンスペース」のウソ・ホント

■オープンスペースって何？
　マンションの敷地には必ず「オープンスペース」がある。これを日本語でいうと「空地」——といっても、“あきち”と読むのではない。「くうち」と読むのが正しい。建物を建設せず、共用庭や緑道、駐車スペースなどに活用する土地のことを指す。
　つまり、マンションの敷地内で、建物が建設されない場所すべてがオープンスペース（空地）と言うことになる。

■オープンスペースはどれくらい必要？
　オープンスペースは、「％」で示されるのが普通だ。具体的には「このマンションは、空地率●％」というような表記になる。敷地のうち何％がオープンスペースになっているかを示すわけだ。
　空地率は高ければ高いほど好ましい。駐車場が広くなり、緑の空間も多くなるからだ。実際、分譲マンションには空地率50％以上の物件が少なくない。空地率70％つまり、敷地の3分の2以上が駐車場や緑地として活用されるマンションもある。
　そのように空地率が高いのは郊外に建設されるマンション。また、都心部の超高層マンションも空地率が高くなる。
　
　
■オープンスペースの問題は？
　オープンスペースでは空地率の高さとともに、その内容にも注意したい。というのも、オープンスペースには「公開型」と「非公開型」があり、使い勝手が大きく異なるからだ。
　「公開型」というのは、マンションの居住者以外も自由に立ち入ることができる形式。そのようなオープンスペースを「公開空地」と呼ぶ。超高層マンションに設置されるオープンスペースは、この公開空地になるのが基本だ。
　その理由を簡単に説明しよう。
　超高層マンションは、高さ制限を特別に緩和してもらい建設されるのが一般的。「高さ制限を緩和してもらう見返りとして、オープンスペースを万人に公開する条件が付く」と考えればよい。
　マンションの居住者からすると、マンション居住者以外は立ち入りできない「非公開型」のほうが好ましい。安全だし、管理もしやすいからだ。
　そのため、オープンスペースに関しては空地率とともに公開型か非公開型かを確認する必要があるわけだ。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

トランクルーム

【NO.202】「トランクルーム」のウソ・ホント

■トランクルームって、どういうもの？
　トランクルームはマンションに設置される収納スペースの一つ。収納スペースのなかでも、住戸外に設置されるものを「トランクルーム」と名付けるのが一般的だ。
　例えば、マンションの玄関から出てすぐ横にある収納スペースや、バルコニーに設けられる収納スペース、または住戸から遠く離れたマンション地下に設けられる収納スペースがトランクルームの基本パターンとなる。
　住戸の外に設置されるため、扉は頑丈なスチール製になって錠も付けられる。
　広さの基準はなく、半畳にも満たない広さであってもトランクルームと呼ばれることになる。

■トランクルームの長所は何？
　トランクルームは住戸の外にあるため、プラスαの収納スペースと考えられる。その中にしまうのは、あまり家の中に入れたくないもの。例えば、ゴルフ道具や野球道具、釣り道具など。子供が砂場で遊ぶ道具や赤ちゃん用のバギーをしまう人も多い。
　泥汚れがついた道具類は家の中にいれたくない。だから、トランクルームがあると重宝するわけだ。
　
　
■トランクルームに短所はないの？
　屋外で湿気や温度差が生じる場所であるため、デリケートな品物や貴重品はしまいにくい。やはり遊び道具やスポーツ用品に適した収納スペースと考えるべきだ。
　そのため、遊び道具やスポーツ用品がない家では「しまうものがない」ということもある。
　また、建物の地下など住戸から離れた場所に設置される場合、出し入れが面倒なので、頻繁に出し入れするものをしまいにくい。
　結局、「あまり使わないもの」をしまう場所として使われることになるのだが、その場合、ゴミをため込むだけとなりがち……。住戸から離れたトランクルームは使い方がむずかしいといえる。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

駐車場設置率

【NO.190】「駐車場設置率」のウソ・ホント

■駐車場設置率って何？
　マンションで駐車場設置率といえば、「総戸数に対し、敷地内に設置される駐車スペースの比率」のことを指す。
　総戸数が100戸で駐車場設置率１００％であれば、総戸数と同じ100台分の駐車スペースが敷地内に用意されることを意味する。
　同じマンションで駐車場設置率が５０％となれば、敷地内に設置されている駐車スペースは50台分ということになる。
　駐車場設置率では、マンションの敷地外に確保されている月極駐車場などは計算に入れられない。あくまでも、敷地内にある駐車スペースがどれくらいあるかを表す指標になるわけだ。
　

■駐車場設置率の理想は？
　駐車場設置率は、高いにこしたことはない。駐車場設置率が高いマンションの場合、「１００％＋α」というケースが多い。全戸分の駐車スペースを確保し、さらに来客用に数台分の駐車スペースを用意しているという意味だ。
　どんなマンションでもこれくらい駐車場が多いと、駐車場探しで苦労する人がいなくなるはず。だから、「１００％＋α」が駐車場設置率の理想と思われがちだ。
　ところが、実際には駐車場設置率を１００％以上にすると、別の問題が生じてしまう。それは、「駐車場を多くすると、利用されない空きスペースが生じてしまい、駐車場から徴収される利用料が少なくなってしまう」ことだ。
　駐車スペースは維持してゆくために費用がかかる。その費用は毎月徴収する駐車場使用料でまかなうことになっているのだが、空きスペースが多いと、予定している金額が集まらなくなってしまうのである。
　それで、駐車場設置率は「必要にして十分」が理想ということになっている。
　
■駐車場設置率で注意したいのは？
　現在、駐車場設置率は60％から90％程度が「必要にして十分」と考えられている。都心部のマンションであれば60％程度で十分。郊外のファミリー向けマンションであれば90％程度必要というわけだ。
　マンションを選ぶときには、この設置率をチェックするだけでなく、駐車場の内容をチェックすることも忘れてはならない。機械式なのか自走式なのか、はたまた平置きなのかという内容を調べることが重要。もちろん、毎月の駐車場利用料も要チェックだ。
　機械式駐車場の場合は、おさめることができる車の大きさを調べておきたい。そして、抽選で利用者を決める場合、定期的に抽選をし直すのかどうかも調べておきたいポイントとなる。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

既存樹

【NO.189】「既存樹」のウソ・ホント

■既存樹って何？
　分譲マンションのパンフレットを見ると、「敷地内には既存樹が豊富……」といった表記に出会うことがある。この既存樹とは、「もともとそこに生えていた木」のことを指す。
　マンションの建設に伴い、新たに植えられた樹木は「植栽」と呼ばれるが、そのように外から持ってきた木ではなく、その場所で以前から育っていた樹木——それが既存樹だ。
　パンフレットに「既存樹を中心に、豊富な植栽を配し……」と書かれていたら、それはもともと生えていた樹木に外から持ってきた木を加えていることを意味する。
　このように、もともと生えていた樹木＝既存樹は特別扱いされ、既存樹が多い敷地は評価も高くなるのが普通だ。
　

■既存樹の長所は？
　既存樹が特別扱いされ、既存樹の多い敷地は評価が高くなる。その理由は、既存樹には太い木が多いからである。
　マンション敷地内に新たな木を植える＝植栽を行う場合、太い木は植えにくい。細い若木を植えるのが一般的だ。そのため、敷地内の木が太く育ち、大きな木陰をつくるまでには相当の期間が必要になる。
　立派な木になるまで10年、20年は必要だろう。
　ところが、既存樹は樹齢20年以上のものが多く、立派に育っている。そのため、見栄えがよいし、木陰も大きいなど好ましい点が多くなる。それが、既存樹の長所となるわけだ。
　
■既存樹に短所はあるの？
　既存樹に短所は少ない。強いて上げれば、必ずしも元の場所にあるわけではないということ。これはどういうことかというと……。
　既存樹というと、以前からある木がそのままの場所に残されると思われがち。しかし、実際は、生育場所を移動するケースが少なくない。
　もちろん、多くの樹木は、もとからある場所から動かさない。しかし、一部の樹木は工事の支障になるなどの理由で、場所を移される。
　そのため、近隣住民がお花見時期に眺めていた桜の木が敷地内の別の場所に移動し、近隣住民から見えなくなってしまうというような事態が生じがち。それが原因で、マンションの建設反対運動が起きてしまったりする。
　既存樹は周辺住民からも親しまれていることが多いために起きる問題といえるだろう。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

ドッグラン

【NO.188】「ドッグラン」のウソ・ホント

■ドッグランって何？
　ドッグランを直訳すると「犬が走る」となり、リードなしでペットの犬を自由に走らせる——つまり、運動できる場所のことを指す。
　最近は、日本のマンションでも犬の運動場「ドッグラン」を備えるところが現れ始めた。それが、どのような場所かというと……。
　私が見たドッグランはマンション共用施設の屋上部分に設けられていた。
　ベンチも何もなく、周囲を高さ１ｍ以上の鉄柵で囲んで出入り口は二重。犬が逃亡しないようにされており、設備は出入り口の外に犬の水飲み場が設けられている程度だった。
　運動できるスペースはテニスコートで1〜2面の広さ。コンクリートの床で、とにかく広い場所を犬が自由に走りまわれるようにしているだけだった。
　

■ドッグランを設ける長所は？
　このようなドッグランは、ペットの飼育ができるマンション、いわゆるペット可マンションに設けられる。
　さらに、「飼育できる犬が中型犬まで」というマンションに設置されるケースが多い。
　言い方を変えると、ドッグランがあれば中型犬の飼育も可能になる……そういう長所を生む施設なのである。
　通常の「ペット可マンション」では、小型の犬や猫は許されるものの中型以上はダメ、となりがち。中型犬は体も鳴き声も大きく、運動するために広いスペースもいる。
　そのため、マンションで中型犬の飼育も可とするためには、このような運動場がどうしても必要になるわけだ。
　
■ドッグランに短所はないの？
　ドッグランを設けて支障が起きた、という話はまだ聞かない。設置例がまだ少ないせいかもしれない。
　そして、この「設置数が少ない」ことが最大の問題といえる。
　設置したくても、適当なスペースがなく、設置できないマンションが多いのだ。広い庭があれば、それはまず居住者（人間）用として使われる。人間用のアウトドアスペースを確保した上で、さらに余剰なスペースがあれば、ようやくドッグランに割り当てられる。そのようなポジションにあるため、なかなか設置されないというわけだ。
　ペットを飼う人が増えている現代では、もっと増えて欲しい施設である。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

マンション敷地内のコンビニ

【NO.187】「マンション敷地内のコンビニ」のウソ・ホント

■マンション敷地内のコンビニって何？
　最近は、大規模マンションで敷地内にコンビニつまりコンビニエンスストアを設置する物件が増えている。その内容は大きく二つの種類に分けられる。
　一つは、マンション居住者以外も利用できるようになっているもの。もう一つは、マンション居住者しか利用できないものだ。
　マンション居住者しか利用できないコンビニは敷地内に配置され、オートロック等の内側に入らないと利用できない。これに対し、マンション居住者以外でも利用できるコンビニはオートロック等の外側に配置され、誰でも利用できるようになっている。つまり、一般的なコンビニと同様で、マンション居住者しか利用できないコンビニのほうが特殊な形態ということになる。
　

■マンション敷地内はどのような仕組みになっているの？
　マンション敷地内のコンビニは、「それがあったほうが居住者が助かる」と考えられるときに設置される。
　例えば、近くに買い物施設がなくて不便な場所であるとき、敷地内にコンビニがあると居住者が助かる。そのようなときに敷地内のコンビニが設置されるわけだ。
　その権利形態はさまざま。売り主である不動産会社がコンビニ用の建物を所有してコンビニ経営者に貸す方式もあるし、マンションの共用施設としてコンビニ用の建物を建設し、マンションの管理組合がコンビニ経営者に貸す方式もある。さらに、マンションの住戸と同様にコンビニのスペースを分譲し、購入した人がコンビニを経営する方式もある。
　いずれの場合も、家賃や分譲価格は低めに設定される。それは、マンション居住者に必要な買い物施設であるため、楽に経営してもらおう、長く経営してもらおうという配慮からだ。
　
■マンション敷地内のコンビニが抱える問題点は？
　マンション敷地内のコンビニで一番の問題は、売り上げが少ないという理由でコンビニが閉店してしまうこと。コンビニが閉店すると居住者は困る。そこで、家賃や分譲価格を低く設定する。
　また、経営面から考えれば、マンションの居住者以外の客にも来てもらったほうがよい。しかし、不特定多数の人が来店すると、夜中の風紀が乱れる等の不安が生じる。
　その点、マンション居住者だけを相手に商売を行うコンビニであれば不安はない。が、マンション居住者だけを相手にして商売が成り立つためには総戸数が1000戸以上でなければ難しいとされ、実現できるマンションが限られる。
　そこで、敷地内にコンビ二を備えるマンションの場合、コンビニがどの位置にあるのか、居住者の生活や居住者の車の出入りに迷惑が及ぼされる心配がないかを確認しておく必要がある。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

緊急地震速報システム

【NO.179】「緊急地震速報システム」のウソ・ホント

■緊急地震速報システムって何？
　緊急地震速報システムは、気象庁の「緊急地震速報」を活用したシステムである。
　気象庁の緊急地震速報は、地震計で関知した初期振動を解析し、その後に来る大きな揺れの到着時間や大きさを推定して知らせるもの。この速報を活用し、マンションの居住者に大地震の到来を知らせ、さらにエレベーターの自動停止などを行うのが緊急地震速報システムである。

■もう採用されているの？
　緊急地震速報システムが実際に稼働するのは、気象庁の緊急地震速報のサービスが始まってから。07年秋から緊急地震速報が始まることになっているので、それ以降のことになる。

■具体的にどんなことが行われるの？
　緊急地震速報システムをモデルルームで実際に体験してみた。
　まず大きな警報が鳴り、「大きな揺れが来ます」というアナウンスがある。続いて、10、9、8……というカウントダウンが行われる。このカウントダウンが行われている10秒間にコンロの火を止め、テーブルの下に入り込むというような備えを行うわけだ。
　10秒間はかなり短い印象を受けたが、いきなり地震の揺れが来るよりは心構えができるぶん、ありがたいといえるだろう。
　だいたい震度4以上の揺れが予測される場合に、このシステムが稼働することになっている。
　

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

リクエストにお答えする特別編part2

【NO.175】リクエストにお答えする特別編part2

■ヌックカウンターとは？
　システムキッチンのダイニング側にカウンターを設けることがある。そのカウンターは簡単な食事をとる際に便利だし、食事後の後片付けもしやすい。
　そのカウンターをより大きく、そして低く設置したものがヌックカウンター。通常のカウンターよりもゆったりした広さで、くつろげるカウンターという意味だ。
　ヌックカウンターがあれば、ダイニングテーブルを設置しなくてもすむ。だから、LDが10畳以下の広さのときに効果的。半面、一緒に食事できる人数は通常のダイニングテーブルより少なくなる。
　小家族向けのコンパクトマンションに向いた設備といえる。

■ペアガラスの遮音性は？
　ペアガラス——複層ガラスは、断熱性を高める効果が大きい。断熱性を高め、結露を少なくするのが大きな目的で、遮音性は高くない（ペアガラスの項参照）。
　ペアガラスを用いた防音サッシであれば遮音性も高まる。

■地下駐車場の耐震性は？
　地下駐車場は柱が少なく、地震に弱いのではという不安を抱かれがち。しかし、現実には耐震性を計算した上で設計される。湿気対策も行われるため、工事費用は非常に高くなる。だから、マンションではなかなか設置されないというのが実情だ。
　

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

セキュリティライン

【NO.170】「セキュリティライン」のウソ・ホント

■セキュリティラインって、どんなものなの？
　セキュリティラインを簡単にいうと、部外者を遮る境界線のことだ。
　マンションでは、居住者と居住者から許可された人しか立ち入れない部分と、誰でも自由に入れる部分がある。
　以前のマンションではその境界線を各住戸の玄関ドアとした。玄関ドアの前までは誰でも自由に行くことができるが、住戸の中に入るときは鍵や許可がいるという方式だ。
　しかし、それでは防犯上の問題が多いということになり、マンションの建物に入るところで制限を設けるようになった。このように、自由に入れる部分と制限を受ける部分の境界線——それがセキュリティラインというわけだ。

■一般的なセキュリティラインはどうなっているの？
　最初に設けられたセキュリティラインは、「建物の中には、自由に入れないようにしよう」というもの。敷地内までは自由に入ることができるが、建物内に入るところには鍵をかけ、出入りを制限した。
　建物全体の入り口にオートロックを設置するのが、この方式だ。現在のマンションでは、このオートロック方式が常識化しており、オートロックのないマンションなどどんな場所でもお目にかかれない状況となっている。

■これからのセキュリティラインはどうなる？
　残念ながら、最近の日本は治安が悪化。建物内だけを守るだけでよいのか、という不安が生じるようになり、セキュリティラインが広がる傾向が出ている。
　すなわち、敷地全体を背の高い塀や壁で囲み、敷地内に入るゲートにすべて鍵を設置。駐車場に入る車もシャッターゲートなどを開けないと進入できないようにしている。
　いわゆるゲートセキュリティという方式で、これからのマンションの主流になってゆくものと考えられる。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

犬用カート

【NO.166】「犬用カート」のウソ・ホント

■犬用カートって、どんなものなの？
　犬用のカートとは、想像されるとおり犬を乗せるカートのことだ。具体的には人間の赤ちゃんを乗せて散歩や買い物に出かけるバギーを思い浮かべていただけるとよい。
　赤ちゃん用のバギーにはいろいろな種類があるが、なかでもスポーツタイプのモノ——例えば、３輪タイプで、つくりもしっかりしているものが犬用のカートとして利用されているのだ。

■なぜ、犬用のカートが必要なの？
　犬用のカートは、ペット可マンション——つまり、ペットが飼えるマンションで採用される。といっても、ペット可マンションならばどこでも使われているわけではない。
　ペット可であり、中型犬や大型犬の飼育も認められているマンションでのみ採用されている。
　ペット可マンションの場合、管理規約で「建物内ではペットを抱きかかえること」と定めていることが多い。住人のなかには犬や猫が嫌いな人もいる。そして、ペット同士がケンカをすることもあるので、建物内では抱きかかえることになっているわけだ。
　ところが、中型犬や大型犬では抱きかかえることが困難。そこで、抱きかかえる代わりにカートに乗せることが義務づけられる、という次第である。

■犬用のカートはどうやって手に入れるの？
　犬用カートを利用する場合、それを購入するのは飼い主の義務。当然ながら、購入代金も飼い主が支払う。マンションでカートを指定している場合、そのお値段は１万円から３万円程度のことが多い。
　決して安くはないが、マンション生活で中型犬や大型犬を飼う場合は、やむを得ない出費といえるだろう。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

地下駐車場

【NO.165】「地下駐車場」のウソ・ホント《会員リクエスト》

■地下駐車場って、どんなものなの？
　マンションに設置される地下駐車場とは、建物や庭の地下に大きな空間を設け、そこに車を収める方式を指す。
　基本的には、車を自分で運転し、決められた場所に駐車。このようなことができるのが、地下駐車場である。機械式駐車場で、パレットに載せた車が地下に下がってゆくものは地下駐車場とは呼ばれない。それは、あくまでも地下を活用した「機械式駐車場」となる。
　地下駐車場は「駐車スペースまで自分で車を運転してゆく」という点で、自走式駐車場の一種と考えられる。サイズや重量の制限がない（希に、サイズの制限が設定されることもあるが）ことも、機械式駐車場と一線を画する点である。

■地下駐車場の長所短所は？
　マンションの地下駐車場には長所が多い。まず、地下を活用することで、敷地を有効に活用できる。地上に駐車場をとらなくてすむので、庭をゆったりとることができるわけだ。
　そして、駐車場のセキュリティも守りやすい。
　駐車場が敷地内に分散している場合、駐車スペース用のゲートを設置しにくいし、見回る手間も増える。その点、地下駐車場は出入り口の数が限られるので、ゲートやシャッターを設置しやすく、犯罪者の侵入を防ぎやすいわけだ。
　さらに、収めた車が汚れにくく、塗装の傷み等が発生しにくいのも長所となる。
　長所が多いのだが、地下駐車場を備えるマンションは決して多くない。それは、地下駐車場を設置すると工事費が跳ね上がるからに他ならない。
　工事費が上がると、分譲価格も高くなってしまう。そこで、都心の高級マンションでないと、なかなか地下駐車場を設置できないのが実情となっている。

■地下駐車場に耐震性の問題はないの？
　一戸建てで1階部分に駐車場も組み込むと、耐震性に問題が生じやすい。だから、マンションでも地下に駐車場を設けると、地震に弱くなるのでは、と思われがち。しかし、実際には耐震性に影響を及ぼすような地下駐車場は設置されない。
　一戸建ての場合、1階に駐車場も設置すると「大きな空間をつくるために柱や壁が少なくなる」ということが起きやすい。木造住宅の場合、柱だけでなく、壁も耐震性を高める役割を果たす。そのため、柱や壁が少なくなると、耐震性に問題が起きやすいのだ。
　その点、現代のマンションでは地下駐車場を設置するときも、建物の1階に駐車場を設けるときも、耐震性に問題がないように設計される。
　地下駐車場を設置しても耐震性が劣る心配はないと考えてよいわけだ。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

チェーン式ゲート

【NO.155】「チェーン式ゲート」のウソ・ホント

■「チェーン式ゲート」って、どんなもの？
　チェーン式ゲートとは、マンション駐車場の出入り口に設置されるもの。車の出入りを制限するゲートである。
　駐車場のゲートには、電動式シャッターや、電動で左右に開く鉄製の門扉も採用される。それらに比べると、チェーン式ゲートは簡単なものとなる。
　鉄製チェーンを車の出入り口に張り、リモコン操作で解除すると、チェーンが送り出される。すると、チェーンが通路に垂れ下がり、チェーンを踏んで車が出入りできるという仕組みだ。
　施錠ボタンを押せば、チェーンが引き込まれ、車の走行を止めるようにチェーンが張られる。これだけのゲートとなる。

■「チェーン式ゲート」の長所は何？
　チェーン式ゲートは、駐車場内に許可なき車が入り込まないように設置されるものだ。
　マンションの駐車場をオープン状態にしておくと、部外者がちゃっかり車をとめたりする。
　近所の家に遊びに来た人が、「あそこのマンションの駐車場に車をとめさせてもらおう」と考えがちなのである。このような“不法駐車”を防ぐ上で効果がある。
　そして、チェーン式ゲートの最大の長所は故障が少ないこと。ゲートが開かなくなったとか、閉まらなくなった、はたまた何かを挟んでしまったというようなトラブルが極めて少ない。
　そのようなトラブルが夜中に起こると非常に困るのだが、それがないということは夜中も車の出入りがあるマンション駐車場において大きなメリットになるわけだ。
　さらに、メンテナンスの手間と費用も最小限で済むという長所もある。

■「チェーン式ゲート」の防犯能力は？
　一方で、チェーン式ゲートの短所は、防犯性の面ではシャッター式に劣るということ。シャッター式ゲートの場合、車だけでなく、人の出入りも制限する。しかし、チェーン式ゲートでは人の出入りは自由になってしまう。そのため、イタズラや窃盗目的で駐車場に忍び込もうという犯罪者を阻止できない。
　部外者の車が入り込むという「迷惑」は阻止できても、「犯罪」は阻止できないことを覚えておくべきだろう。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

マンションエントランス

【NO.151】マンションエントランスのウソ・ホント

■「マンションエントランス」って、どこのこと？
　マンションエントランスとは、マンションの建物全体の入り口のこと。建物の入り口が複数ある場合は、最も大きく正面玄関と呼べるような場所がエントランス（もしくはメインエントランス）となる。
　マンションの居住者や管理組合に用事のある人がまず訪れる場所——それがエントランスだと思えばよい。そのため、エントランスには、管理員室や郵便受けなど、全体の入り口に必要な施設や機能がまとめられることになる。

■「マンションエントランス」には何があるの？
　エントランスに何があるかは、規模によって異なる。前述したような管理員室や郵便受け、そしてオートロックの装置や宅配ロッカーなどは、規模の小さなマンションにも設置される基本施設・設備だ。
　マンションの規模が200戸以上になれば、エントランスにソファや彫刻類が置かれるようになる。このソファは住人同士、また訪ねてきた客と話をするためのもので、住人は自由に使える。
　さらに規模が大きくなると、ソファの置かれたホールが2層吹き抜けで天井が高かったり、窓の外に池があり、水辺を眺めながらソファでくつろぐことができたりする。まるで、ホテルのロビーのようなつくりになるわけだ。
　エントランスは、マンション全体の顔でもある。その“顔”を豪華にすると、「このマンションは立派だ」とアピールできて、住人は気分がよい。だから、エントランスは可能な限り豪華にされる。といっても、規模の小さなマンションではできることは限られる。が、戸数が多ければ、いろいろなことができる。そこで、規模の大きなマンションでは、規模に応じてエントランスが豪華になってゆく図式ができあがるわけだ。

■「マンションエントランス」の最新傾向は？
　大規模マンションでは、エントランス部分にフロントを設置し、いろいろなサービスを受けることができるようにするところがある。クリーニングを出したり、レンタカーを借りる手続きをしたり……。ホテルのコンシェルジェのように、劇場やレストランの予約を取ってくれるマンションもある。
　さらに、エントランスロビーでコーヒーや紅茶が飲めるようになっているマンションも最近は増えている。コーヒー代は50円から150円程度に抑えられるのが普通。焼きたてのパンを出し、まさにホテルのロビーのようなエントランスまである。大規模マンションのエントランスは、年々豪華になる方向にある。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

平置き駐車場

【NO.148】平置き駐車場のウソ・ホント

■「平置き駐車場」ってどういうもの？
　平置き駐車場というのは、舗装したり、砂利を敷いた地面に車をとめる方式の駐車場のこと。一戸建てで庭の一角に駐車スペースをつくるように、極めてシンプルに設置されるものだ。
　シンプルといっても、どんなマンションにも設置できるわけではない。マンションの場合、より多くの駐車スペースを設置しなければならないので、空きスペースがあれば、掘り下げて機械式駐車装置を設置したり、2階建て、3階建ての駐車場棟を建設するのが普通。そのようなことをせず、平置き駐車場にできるのは、敷地に余裕があるマンションだけ。そこで、普通は駐車場の一部だけを平置きにするケースが多くなっている。
　平置き駐車場は「自走式駐車場」の一種でもある。自走式駐車場とは、機械を使わない駐車場という意味で、2階建てとか3階建ての駐車場棟も含まれる。この自走式のなかで、地面に車をとめるものが平置き駐車場ということになる。
　マンションの駐車場を分類すると、「駐車場には機械式と自走式があり、自走式のなかに平置き式がある」ということになるわけだ。

■「平置き駐車場」の長所は？
　平置き駐車場の長所は、使い勝手がよいこと。機械式のように車の出し入れの面倒さがない。2階建て3階建ての自走式駐車場の場合、駐車場内で車までたどり着くのに時間がかかりがちだが、平置き式ならそんなこともない。
　そして、収める車の制限が少ないのも長所のひとつ。長さや幅、重量の制限が緩く、大型の車もとめやすいのだ。

■「平置き駐車場」の最新傾向は？
　平置き駐車場は使い勝手がよいため、それを望む人が多い。しかし、現実的には数が少なく、マンション居住者のうち、身障者の方が優先的に利用できるというケースが多い。
　もう一つのパターンは、1階住戸の居住者だけ平置き駐車場を利用できるというもの。これは、1階住戸に専用庭が付き、その一部が駐車場となっているときに採用されやすい。1階住戸の住人だけがその駐車場を利用できるという仕組みだ。
　それ以外の人も利用できるくらい、平置き駐車場が多いマンションもある。しかし、その場合も、平置き駐車場は、毎月の利用料が高く設定されるのが普通。機械式ならば毎月1万円だが、平置きなら1万5000円といった差が生じるわけだ。
　使いやすいが、なかなか借りにくいのが平置き駐車場ということになる。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

駐車場の洗車施設

【NO.144】駐車場の洗車施設のウソ・ホント

■「駐車場の洗車施設」ってどういうもの？
　駐車場の洗車施設というのは、マンション駐車場の一角に設けられる、車を洗うための施設を指す。といっても、ガソリンスタンドにあるような大きな洗車マシーンを設置するのではない。車を洗うための専用水栓と水を吹き付けるためのスプレーが設置されるのが一般的。わかりやすくいえば、無料のコイン洗車場のようなものである。
　もっとも、コイン洗車場ではお湯が出ることがあるが、マンションの洗車場では水しかでないのが普通。無料である分、内容も簡素化されているわけだ。

■「駐車場の洗車施設」の利用状況は？
　駐車場の一角に設けられた洗車施設では、自由に洗車ができる。マンションの場合、車を洗おうと思っても、屋外に水道がないなどの理由で洗車しにくいのが一般的。その点、駐車場の一角に洗車施設があると非常に重宝するわけだ。
　ただし、使い勝手がよいとは言い切れない。というのは、“場所とり”が大変であるからだ。
　洗車施設があるのは、総戸数が200戸を超えるような大規模マンション。住人が多いため、休日に洗車しようと思っても洗車施設が混み合ってしまうわけだ。便利であるが、休みの日には利用しにくい——それが、最大の短所といえる。

■「駐車場の洗車施設」の意外な利点
　休日には利用しにくくても、住人の評判は悪くない。というのも、次のような使い途があるからだ。
　雪の日や雨の日に車を走らせると、車体がひどく汚れることがある。汚れて、夜遅く帰ってきたときなど、洗車施設で簡単に水洗いできる。それが便利というのだ。
　スキーから帰ってきたとき、海から帰ってきたとき……さっと車を水洗いしたいときは多いもの。そんなとき重宝するのが洗車施設なのである。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

キッチンスタジオ

【NO.143】キッチンスタジオのウソ・ホント

■「キッチンスタジオ」ってどういうもの？
　キッチンスタジオは、ゲストルームと同じように大規模マンションに設置されることが多い共用施設だ。
　その内容は、広いスペースに大型のシステムキッチンを置いたもの。そこで調理ができ、さらにパーティが開けるようになっている。つまり、料理教室を開くこともできるし、子供の誕生パーティなどを開くこともできるスペースというわけだ。
　使いたいときは、予約を取り、使用料は無料か非常に安い値段。食材は自分たちで持ち込み、鍋類も各家庭から持ち込む。マンションによっては、特大サイズの鍋やフライパンを備えている事もある。
　料理をつくることも、後片付けも自分たちで行う。あくまでも居住者が自分たちで料理をつくって後片付けする場所——それがキッチンスタジオである。

■「キッチンスタジオ」の最新傾向は？
　最新のキッチンスタジオには、高性能のシステムキッチンを備えたところがある。例えば、コンロにハイカロリーバーナーを付け、大きな火力で本格的な中華料理をつくれるようにしている。
　また、ドイツ製や国産でもオールステンレスの高級システムキッチンを置き、リッチに調理を楽しむことができるといった工夫も。各住戸のものとはひと味違うキッチンがつくられているのだ。

■「キッチンスタジオ」に問題点はないの？
　使っている人の意見で興味深かったのは「寒い」というもの。この意見を聞いたキッチンスタジオには、ハイカロリーバーナーが設置されていた。火力の強いコンロを設置するため、そのキッチンスタジオでは換気にも配慮されていた。つまり、外気の取り入れ口が大きく、その結果、冬はとても寒いという現象が起きたわけだ。
　このほか、「意外に使わない」という意見も多かった。マンション内に小さな子供がたくさんいる時期はよく利用したが、子供が大きくなると利用する機会が減ったというのだ。
　利用する機会が減ると、ムダな施設となってしまうのがキッチンスタジオの最大の問題点だろう。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

ゲストルーム

【NO.142】ゲストルームのウソ・ホント

■「ゲストルーム」ってどういうもの？
　総戸数が200戸を超えるような大規模マンションでは、共用施設の一つとしてゲストルームを設けることが多い。総戸数が400戸、500戸の規模になると、ゲストルームを2つ設置することも珍しくない。
　このゲストルームとはなにか。
　直訳すると、“客の部屋”——つまり、各住戸に遊びに来た親族や友人に泊まってもらうための部屋というわけだ。
　ゲストルームの広さは「ツインタイプのホテルの部屋」と同じか、少し広いくらい。ベッド2つにソファセットがあり、浴室、洗面所にトイレ、ミニキッチンというのが平均的なつくりだ。
　このスペースは居住者のみ予約でき、1泊あたり5000円程度の清掃費等を支払うことになる。
　マンション住民の共用施設なので、リーズナブルに利用できるわけだ。

■「ゲストルーム」の最新傾向は？
　最近のゲストルームは、居心地のよさそうなものが多い。超高層マンションの場合、上層階にゲストルームを設置し、眺望を満喫できるようになっているところが多い。浴室に大型の円形浴槽を設置し、ジェット噴流付きになっているところもある。
　これらを組み合わせ、超高層の上層階でジェットバスに入りながら、夜景を楽しむとができる、といったところまであるほどだ。
　私がみた最も豪華なゲストルームは、ベッドルームとリビングがメゾネット（2層）式になり、ベッドルームに面したバルコニーにジェットバスがあるというもの。リゾートホテル顔負けのゲストルームもあるわけだ。

■「ゲストルーム」の人気度は？
　ゲストルームは、マンションの共用施設のなかでも利用頻度の高い施設である。遊びに来た両親や友人に泊まってもらうのはもちろん、マンションの居住者が“手軽なレジャー”として利用することもあるし、仕事部屋として使われることもある。
　そのため、人気が高く、なかなか予約が取れないほど。さらに、利用者が多いため、「連泊は不可」としているところもある。
　「魅力的なゲストルームほど、なかなか利用できない」というのが、ゲストルーム短所といえそうだ。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

使用料が安い駐車場

【NO.136】使用料が安い駐車場のウソ・ホント

■「使用料が安い駐車場」ってどういうもの？
　マンションの敷地内に設置される駐車場は、毎月の使用料を払うのが普通だ。払い込む先は、マンションの管理組合。駐車場使用料を払わなければならない理由は二つある。
　一つは、駐車場を維持管理してゆくためにはお金がかかるので、使用者がその費用を負担するという理由だ。
　例えば、機械式駐車場の場合、機械を動かす電気代に機械の定期点検費用がかかる。駐車装置を使わない自走式の場合でも、照明の電気代はかかるし、道路の舗装や駐車場棟の補修費用は必要。その費用を確保するため、使用料を徴収する必要があるわけだ。　もう一つの理由は、「みんなで所有する敷地」を一部の人が使用する以上、相応の使用料を徴収しないと不公平になるという理由だ。
　では、駐車場の月額使用料がいくらなら、安いといえるのか？
　駐車場の使用料は、土地の値段によって変わる。土地代の高い都心部なら月額2万円、3万円になるが、土地代の安い郊外なら1万円以下が多くなる。しかし、どんなに土地代が安い場所でも、従来は月額使用料が5000円を切ることは少なかった。
　そのため、月額使用料が5000円未満の場合、駐車場の使用料が安いと言ってよいだろう。

■「使用料が安い駐車場」に不安はないの？
　現在は、毎月の使用料が無料という駐車場もある。が、これは将来に禍根を残しかねない。 　というのも、駐車場を維持してゆくためにはどうしてもお金がかかり、その費用をどうするかという問題があるからだ。
　駐車場使用料が無料の場合、その費用を管理費から捻出することになる。となると、駐車場を使用していない人から「不公平だ」という不満が出やすい。機械式駐車場の場合、毎月の経費が大きく、不満も増大しやすい。そのため、最小限、駐車場を維持してゆくために必要な金額は徴収すべきだ。
　無料ではなく、「月額500円から」とか「月額1000円から」というケースもある。この場合、屋根なしで、車の出し入れに時間がかかる場所だと安いが、屋根付きで便利な場所は月額使用料が5000円になったりする。まあ、そのくらい徴収する駐車場のほうが安心ではある。

■「使用料が安い駐車場」が成立する条件は何？
　駐車場使用料を安くして問題がないのは、毎月の経費が安くすむ形式の駐車場。具体的には、機械式ではなく、自走式や平置きの駐車場だ。
　加えて、全戸分の駐車場を備えていることも条件になる。というのも、一部の人しか利用できない駐車場を安く使用すると、不公平との不満が出るからだ。
　自走式で、全戸分の駐車場を備えているとき、毎月の駐車場使用料が安くても問題はないわけだ。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

キッズルーム

【NO.126】キッズルームのウソ・ホント

■「キッズルーム」ってどういうもの？
　キッズルームを直訳すると“子供部屋”——その内容は、マンションの共用施設の一つとして設置される子供の遊びスペースを指す。
　具体的には、マンションの建物内の小部屋や集会所など広い部屋の一角を区切り、小学校低学年程度までの子供が遊ぶスペースとして解放されるものだ。
　積み木やプラスチック製の遊具類が置かれ、マンション住民の子供は自由に遊んでよいことになっている。遊ぶためのスペースのほか、親のための椅子があったり、キッズルーム内の様子を各住戸のモニター画面で確認できるマンションもある。
　ただし、キッズルームに監視員は置かれず、キッズルーム内で事故が起きても親の責任となる。あくまでも、住民の自主管理で運営されるスペースだ。

■「キッズルーム」の長所は？
　キッズルームの長所は、雨の日も体を動かして遊べること。遮音性が高まった現代のマンションでも、家の中で子供が走り回ると階下の住戸から苦情が出がち。その点、キッズルームに行けば、ある程度の運動はできる。それが第一の長所だ。
　加えて、そこに行けば同年代の子供がいるので、友達ができやすいという長所もある。母親同士の交流が深まるといった長所も。子供の面倒をみながら、どうしても家事をしたいときなど、別の母親に子供をみてもらい、自分だけ家に戻るといったこともしやすい。
　要するに、小さな子供がいるときは何かと重宝する施設となるわけだ。

■「キッズルーム」に短所はないの？
　キッズルームにも短所がある。例えば、「みんなで使う場所」なので、不満や不平が出やすい。乱暴な子供がいる、わがままな子供がいるのに親が注意しないといった苦情が出やすいのだ。そのため、管理組合によるルールづくりはときどきは監視することが求められる。
　そして、マンション内の子供が大きくなると利用する人が少なくなり、キッズルーム内が老朽化すると、さらに利用されなくなるという問題もある。
　そのため、キッズルームは利用されなくなった後、別の用途で活用しやすいつくりになっていることが望ましい。
　最近は、キッズルームを設けず、多目的に使える広い部屋だけを設置するケースも増えはじめている。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

防犯監視カメラ

【NO.115】防犯監視カメラのウソ・ホント

■「防犯監視カメラ」ってどういうもの？
　防犯監視カメラは、動画を写すカメラを監視用に設置するもの。設置されるのはマンション全体の入り口や集合ポスト、エレベーター部分など、犯罪が発生しやすい場所だ。
　カメラが写し出す映像は、警備員によって監視されることもあるが、多くの場合は録画されるだけ。万一、犯罪が発生したときは録画された映像を再生し、犯人を特定したり、犯人の特徴を割り出す目的などで使われる。
　犯罪の抑止力が大きい設備となっているため、カメラを隠して設置することはない。「ここにカメラがあり、録画していますよ」とはっきり分かるようにしているのが特徴だ。

■「防犯監視カメラ」の映像は法律で守られるものなの？
　防犯監視カメラには、居住者の映像も写される。そのため、居住者の出勤時間と帰宅時間が分かったり、親子、夫婦の顔を確認できたりする。だから、重要な「個人情報」として、個人情報保護法の対象にすべきという声が多い。
　しかし、個人情報保護法の対象になるかどうかに関しては、いろいろな見方がある。
　個人情報保護法が施行されたのは平成17年4月から。しかし、マンションの管理組合は法の適用対象外だという見方や、データの数（居住者数）が少ないため、対象外であるという見方があるからだ。 しかし、法の適用外であっても、区分所有者の情報が不用意に流れ出すのは避けるべきという考え方が多い。そこで、カメラの映像には規制をかけることが多くなっている。

■映像をどのように扱うのが正しいの？
　例えば、防犯監視カメラに録画された画像は、定められた管理責任者（管理組合の理事長など）以外は閲覧、持ち出しでできないようにし、警察などからの特別の要請がない限り、開示しない。また録画された画像の保存期間を決め、期日が過ぎた画像は上書きし、消去される——そのようなことを定め、遵守することが求められる。
　加えて警察などから開示を請求されたとき、「誰が許可するか」を決めておく必要もある。そして、どれは許可し、どれは拒否するのかという判断基準を明確することも必要だ。
　防犯監視カメラの映像に関しては、個人情報を保護する心構えが求められるわけだ。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

最新防犯設備

【NO.110】最新防犯設備のウソ・ホント

■「最新防犯設備」にはどんなものがあるの？
　最新の防犯設備で注目すべきは、オートロックと警備員詰め所の工夫だ。オートロックについては、その項目を見てもらいたい。簡単に言えば、マンション全体の入り口に“関門”を設け、鍵を持っている人、もしくは居住者から許可された人しかマンション内に入れないようにする設備である。
　警備員の詰め所は、夜間、警備員が常駐する方式のマンションで、警備員の居場所となるところ。いずれも、マンションの共用部分にある設備もしくは施設だ。
　この二つを固めることにより、マンション内の安全性が高まる、というのが現在の考え方。そのため、二つに新しい試みが盛り込まれている次第だ。

■「オートロック」の工夫って何？
　最新のオートロックには、二つの工夫がある。
　一つは、居住者が出入りする際の面倒をなくす工夫。“関門”として設けられた自動ドアのところで、いちいち鍵で解錠しなくてよくなっているのだ。例えば、ICカードをポケットに入れておけば、自動的にドアが開く。手をかざすと静脈で判定するシステムもあるし、目の虹彩で判定するシステムもある。いずれも、居住者は簡単に入れるが、部外者はシャットアウトするシステムとなる。
　もう一つは、“関門”の数を増やす工夫。マンション全体の入り口に一つめの“関門”を設け、エレベーター前にもう一つ、さらに、エレベーターを降り、各階のフロアーに入るところでもう一つ、と二つ、三つの“関門”を設けるマンションができている。
　“関門”を増やしても、居住者はICカードを持つことなどの工夫で素通りでき、面倒はない。部外者だけが入りにくいわけだ。

■「警備員詰め所」の工夫って何？
　夜間のマンションを守る警備員は、管理室や管理センターに詰めるのが一般的だ。この管理室や管理センターはこれまで、住戸の近くに設置されていた。
　マンション全体の入り口近くや、敷地中央に設けられた管理センターにいるわけだ。
　ところが、最近は、住戸近くではなく、駐車場近くに警備員詰め所を置くケースがある。夜間の事件で起きやすいのは住戸への侵入ではなく、駐車場の車に対するいたずらや盗難。そこで、犯罪が起きやすい駐車場近くに警備員の詰め所を置こうという発想だ。
　これは、理にかなった方式ということができ、これから増えてゆくことが予想される。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

駐輪場

【NO.064】駐輪場のウソ・ホント

■「駐輪場」って、どういうものなの？
　マンションなど集合住宅では，屋外に，共同の駐輪場を設置するのが普通だ。各住戸の前まで自転車を持ってゆくと，自転車が共用廊下を塞いでしまいがちだし，階段やエレベーター，共用廊下を自転車で通るのも危険だからである。
　屋外といっても，野天に置けば雨で自転車が濡れるし，盗難の危険もある。そこで，駐輪場には屋根が付けられ，照明付きになるのが一般的だ。この簡単な屋根付きの小屋のような建物が集合住宅における駐輪場の一般的スタイルである。

■　従来の「駐輪場」に生じがちな問題点とは？
　簡単な屋根がついた駐輪場には，いくつかの問題点が生じた。例えば，自転車とバイクを一緒にとめる方式だと混乱が起きやすく危険もあるので，自転車置き場とバイク置き場を分ける方式が生まれた。
　また，　自転車があふれてしまいがちなので，駐輪場を広くし，2段式の駐輪装置も生み出された。
　自転車があふれてしまうのは，各住戸の保有台数が多いから。車なら一家に一台のケースが多いが，自転車は2台，3台保有することが多くなる。そこで，自転車があふれないよう，総戸数の2倍以上の駐輪場を確保する集合住宅が多くなった。全５０戸のマンションなら，駐輪場の収容台数を１００台以上にするわけだ。
　ところが，収容台数を多くした結果，別の問題が生じてしまった。それは，放置自転車が増えてしまったことだ。
　駐輪場が広くゆったりしているため，使わなくなった自転車を放置しても，支障がない。だから，処分せずにそのまま置いたままにする人が増えてしまったのである。放置自転車が増えれば，やがて駐輪場が使いにくくなる。また，ホコリだらけで錆びの出た自転車が残っているのは，美観を損ねるという問題もあるのだ。

■「駐輪場」に新しい動きがある。それは何？
　放置自転車をなくすため，いろいろな工夫が生み出された。自転車に登録番号を付けたり，１台あたり１ヶ月数百円の使用料を取ったり……。しかし，今，新しい工夫が生み出され，その効果が注目されている。それは，住戸ごとに駐輪場の区画を定める方式で，「サイクルポート」などという名前で呼ばれる方式だ。定められた区画内に家族の自転車をとめるわけだ。
　「我が家が使うのは，この区画」と決まっているので，汚い放置自転車を置くと，困るのは自分の家族。なにより，放置自転車を置いているのがどの住戸の人間か一目で分かるのがよい。これで，放置自転車がなくなり，駐輪場がきれいに使われることも期待されているのである。その効果が高ければ，やがて集合住宅の駐輪場は，すべてこの方式に変わってゆくものと思われる。

文：住宅ジャーナリスト　櫻井幸雄

24時間管理

【NO.055】24時間管理のウソ・ホント

■「24時間管理」って、どういうなの？
　24時間管理は、簡単にいうと「24時間、マンションの敷地内に管理の目を光らせています」というサービスだ。管理の目を光らせるのは、管理人とは限らない。特に深夜は、管理より警備の仕事が主体になるので、役割にあった人が管理を担当することになっている。
　具体的には、「平日の10時から18時くらいの昼間は管理人、18時くらいから翌朝10時までと土日・祝日は警備会社の警備員」という分担制になっているのが普通だ。
　この場合、平日の昼間は管理人がずっと管理事務所にいるので、「管理人常駐」ということになる。管理人常駐で、夜間や休みの日は警備会社が安全を守ってくれる——それが24時間管理というわけだ。
　ちなみに、以前は「住み込みの管理人さん」というものがあったが、これと24時間管理はまったく異なるもの。住み込みの管理人さんは、管理事務所の近くに住んではいるが、管理の仕事をするのは定められた勤務時間のみ。夜間や休日は基本的にプライベートタイムで、管理の仕事はしない。
　それでも、マンションの住民から頼み事をされると、時間外のサービスとして何かと仕事をしてくれた。このように、公私の区別が曖昧になるため、「住み込み」が嫌われ、数が少なくなっているのが実情。それに代わって増えているのが、24時間管理なのだ。

■「24時間管理」と「24時間有人管理」は違うものなの？
　24時間管理とよく似たサービスに「24時間有人管理」というものがある。かたや「有人」という言葉が入っている、かたや入っていない。たいした問題ではないと思われがちだが、これが大きな違いがあるのだ。
　24時間管理は、先述したとおり「24時間管理の目を光らせている」という意味。これに対し、24時間有人管理は「24時間、必ず人がいて管理の目を光らせている」という意味になる。つまり、24時間管理では